Schyns Advocaten Nieuwsbrief juni

Wat is dat eigenlijk: een "nietige" overeenkomst?

In Nederland kunnen we eigenlijk wel voor alles overeenkomsten sluiten. Er bestaat immers contractsvrijheid. Toch gaat dat niet helemaal op. Er kunnen namelijk overeenkomsten zijn gesloten die nietig zijn. Feitelijk is een nietige overeenkomst natuurlijk wel gesloten, maar juridisch gezien heeft deze nooit bestaan. Stel dat tussen A en B een koopovereenkomst is gesloten waarbij A aan B een auto heeft verkocht. Uiteindelijk blijkt dat de koopovereenkomst nietig is.

Het gevolg daarvan is dat A de auto juridisch gezien nooit heeft verkocht en dus nog steeds eigenaar is. B heeft de koopprijs dus ook betaald, terwijl dat niet hoefde. Dergelijke overeenkomsten moeten daarna dus ongedaan worden gemaakt. A heeft recht op teruggave van de auto en B heeft recht op terugbetaling van zijn geld.

Een overeenkomst kan nietig zijn doordat zij onbepaalbaar is, zo bepaalt de wet. Dit is het geval wanneer onduidelijk is waar de overeenkomst precies over gaat. Stel dat A met B een schriftelijke overeenkomst sluit waarin staat: "A belooft dat hij van B tien kilo metaal koopt.". Daarna vraagt A zich af of hij nu goud, zilver of oud ijzer krijgt. B vraagt zich af hoeveel geld hij voor zijn tien kilo metaal krijgt. Aan beide kanten is zoveel onduidelijkheid dat de overeenkomst onbepaalbaar en daarom nietig is.

Een overeenkomst kan ook nietig zijn doordat de inhoud of de strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde. Zeg maar dat het in strijd is met de geldende normen en waarden. Of dat zo is, is op zich natuurlijk al moeilijk te bepalen, maar dat laten we in ons land aan de rechter over. Een geval waarbij de inhoud in strijd is met de goede zeden of de openbare orde is bijvoorbeeld wanneer A aan B een huis verkoopt en zij afspreken dat B een deel van de koopsom "onder tafel" aan A betaalt, om zodoende de overdrachtsbelasting te omzeilen. Een geval waarbij de strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde is bijvoorbeeld het geval waarbij A aan B een mes verkoopt terwijl hij weet dat B daarmee een moord gaat plegen. Om hier van nietigheid te kunnen spreken is het natuurlijk wel vereist dat A wist wat B met dat mes van plan was.

Ook indien een gesloten overeenkomst in strijd is met de wet, is deze nietig. Dit betreft enkel overeenkomsten die de wet specifiek verboden heeft.

Nu kent de wet ook zogenaamde "vernietigbare" overeenkomsten. Vernietigbare overeenkomsten zijn wél geldig, tenzij de partij die een grond heeft om te vernietigen besluit om tot vernietiging over te gaan. Vernietiging van een overeenkomst is mogelijk indien A bijvoorbeeld onder dwang of door bedrog van B een overeenkomst heeft gesloten. Of in geval van dwaling, hetgeen betekent dat A de overeenkomst niet zou hebben gesloten indien hij een juiste voorstelling van zaken zou hebben gehad bij het sluiten van de overeenkomst, hetgeen door toedoen van B niet het geval bleek te zijn. Dit kan bijvoorbeeld spelen wanneer A van B een huis koopt, waarbij B heeft verklaard dat er nooit lekkages zijn geweest, terwijl na de koop blijkt dat het dak zo lek is als een mandje en B op de hoogte was van de slechte staat van het dak.

Het gevolg van de overeenkomst die nietig of vernietigd is, is hetzelfde: beiden bestaan niet meer en worden ook geacht nooit te hebben bestaan.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Piet-Hein van der Vleuten.

Aanspraak verkoopmakelaar op courtage na ontbinding koopovereenkomst

Het recht van een verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt het beroep van de koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Een verkoopmakelaar dient bij het uitvoeren van zijn opdracht echter wel het belang van zijn opdrachtgever centraal te stellen. Dit brengt mee dat een makelaar de rechtsgeldigheid van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde dient te aanvaarden, indien zijn cliënt zich bij dat beroep neerlegt.

Achtergrond
In deze zaak gaat het over de aanspraak van een verkoopmakelaar op courtage na bemiddeling bij een koopovereenkomst die uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden. De verkoper (verweerster in cassatie) heeft met een verkoopmakelaar (eiser tot cassatie) een bemiddelingsovereenkomst gesloten, waarin is afgesproken dat een courtage berekend zal worden van 1,25% van de koopsom. Vervolgens is met een koper een koopovereenkomst tot stand gekomen onder de ontbindende voorwaarde van financiering. Partijen hebben afgesproken dat de koper slechts een beroep op de ontbindende voorwaarde kan doen indien aan de verkoper of aan de makelaar tenminste twee schriftelijke afwijzingen van banken worden overgelegd.

Toen bleek dat de koper de financiering niet rond kon krijgen, heeft de koper per e-mail een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan. Bij die e-mail heeft de koper een afwijzing van een bank en een brief van zijn hypotheekadviseur, waarin staat dat de afwijzing van een andere bank volgt, gevoegd. De verkoper heeft het beroep op de ontbindende voorwaarde aanvaard. De makelaar stelt echter dat de koopovereenkomst niet is ontbonden, omdat niet is voldaan aan de voorwaarden van ontbinding (namelijk het overleggen van twee afwijzingen). De makelaar meent dan ook aanspraak te kunnen maken op courtage en vordert van de verkoper betaling daarvan.

Procesverloop
Zowel de kantonrechter als het hof hebben de vordering afgewezen. Naar het oordeel van het hof is de omstandigheid dat de koper en de verkoper er zelf van uit zijn gegaan dat de koopovereenkomst is ontbonden beslissend. Een derde (in dit geval de makelaar) kan zich er niet op beroepen dat de koopovereenkomst niet zou zijn ontbonden. Het hof overwoog verder dat nu de koper in deze procedure geen partij is, het hof niet in de rechtsverhouding tussen de verkoper en de koper kan treden en zeker niet, in de rechtsverhouding tussen de makelaar en de verkoper, kan uitgaan van een andere juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst.

Cassatie
De makelaar komt van dit oordeel van het hof in cassatie en klaagt (onder meer) dat het hof heeft miskend dat de rechter in een procedure tussen de makelaar en de verkoper een oordeel kan geven over de vraag of in de verhouding tussen verkoper en koper een overeenkomst tot stand is gekomen, zonder dat dit oordeel ook in de verhouding tussen verkoper en de koper bindende kracht heeft. De Hoge Raad acht deze klacht gegrond:

"Het recht van [eiser] als verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt, [verweerster] , het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Indien dit beroep van koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat [verweerster] dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van [eiser] op de voor zijn diensten overeengekomen courtage. In dit licht getuigt van een onjuiste rechtsopvatting het oordeel van het hof dat het niet kan treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper, en dat het ten aanzien van die rechtsverhouding zeker niet kan uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van partijen bij de rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst. Voorts is de omstandigheid dat koper in deze procedure geen partij is, in dit verband niet terzake dienend. Diens rechten of belangen zijn immers niet betrokken bij het antwoord op de vraag of [eiser] tegenover zijn opdrachtgever [verweerster] recht heeft op voldoening van courtage. Ook in zoverre berust het oordeel van het hof dus op een onjuiste rechtsopvatting."

Toch kunnen de klachten naar het oordeel van de Hoge Raad niet tot cassatie leiden. Daartoe overweegt de Hoge Raad ten eerste dat uit het vonnis van de kantonrechter blijkt dat de koper, die tot 28 oktober 2011 de gelegenheid had om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde, de tweede afwijzing van een andere bank heeft overgelegd vóór deze datum. Naar het oordeel van de Hoge Raad kan dan ook worden betwijfeld of een beroep van de verkoper jegens de koper op het niet vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde zou kunnen slagen. Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat een verkoopmakelaar op grond van art. 7:401 BW de zorg van een goed opdrachtnemer in acht dient te nemen. Dit brengt mee dat een makelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever centraal dient te stellen en belangenverstrengeling dient te voorkomen. De zorg van een goed opdrachtnemer brengt naar het oordeel van de Hoge Raad mee dat een makelaar de rechtsgeldigheid van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde dient te aanvaarden, indien zijn cliënt zich bij dat beroep heeft neergelegd.

De Hoge Raad doet hiermee de zaak dus zelf af en verwerpt het cassatieberoep.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Marcel Schyns.

Reclame misleidend of vergelijkend?

Reclame beoogt dat de consument juist dat product of die dienst selecteert uit een breed aanbod van beschikbare producten en diensten van concurrenten. Het ligt daarom voor de hand dat de positieve eigenschappen van een eigen product of dienst worden aangeprezen. Dat mag op zich ook, zolang het niet de grens van de misleiding over gaat, want dan wordt het onrechtmatig.

En een vergelijking trekken met het product of de dienst van de concurrent, hoe zit dat ? Mag een muesliaanbieder beweren dat het eigen product "gezonder is dan alle andere muesli" ? Mag een scheerapparatenfabrikant de vergelijking trekken met het "nat" scheren met behulp van scheermesjes ? Mag een ziektekostenverzekeraar adverteren met "de beste dekking voor de laagste premie" ?

In het privaatrecht wordt onderscheiden tussen de misleidende reclame en de vergelijkende reclame. Bij het eerste type reclame gaat het om een onjuiste of onvolledige mededeling ten aanzien van (uitsluitend) het eigen product. Dat kan onrechtmatig zijn jegens de ontvangers van die boodschap, indien die daardoor misleid kunnen worden. Een voorbeeld van misleidende reclame is een beleggingsprospectus waarin de vooruitzichten te rooskleurig worden voorgesteld, ook als die prospectus slechts toegezonden is aan een beperkte groep relaties. Beslissend is of de mededeling openbaar is gemaakt en of die voor de gemiddelde consument misleidend kan zijn (artikel 6:194 Burgerlijk Wetboek), waarbij iedereen rekening moet houden met een zekere overdrijving die aan reclame eigen is. Een ander recent voorbeeld was de Staatsloterij, die niet vooraf meedeelde dat het winnende lot getrokken zou worden uit een veel grotere hoeveelheid dan het aantal daadwerkelijk verkochte loten.

Het tweede type reclame (de vergelijking) is ruimer toegestaan. Omdat reclame nu eenmaal een belangrijk marketinginstrument is, zou volgens de Europese Commissie het vrije verkeer van goederen en diensten worden belemmerd als vergelijkingen al te kritisch zouden worden getoetst door de rechter. Juist met uniforme vergelijkende reclameregels zullen ook kleinere ondernemers in staat zijn - aldus een richtlijn van de Europese Commissie - om een groter publiek te wijzen op de voordelen van hun goederen en diensten vergeleken met machtige marktleiders.

Vergelijkende reclame is in artikel 6:194a Burgerlijk Wetboek omschreven als elke vorm van reclame waarbij een concurrent of zijn goederen of diensten uitdrukkelijk of impliciet worden genoemd. In beginsel is vergelijkende reclame toegestaan, mits aan bepaalde randvoorwaarden is voldaan. Belangrijk is dat de getrokken vergelijking zo zuiver mogelijk is, dat wil zeggen dat de vergelijking niet subjectief van karakter is. De vergelijking moet gaan over wezenlijke, relevante, controleerbare en representatieve kenmerken, bijvoorbeeld de after-sales of de prijs of de veiligheid of de onderhoudskosten. Zo werd reclame van een mobiele telefoonaanbieder door de rechter ongeoorloofd geacht, omdat de buitenlandtarieven van de concurrent niet juist werden weergegeven onder de kop "Daarom zijn wij het voordeligst - voordeliger dan met Vodafone op vakantie kan niet". De vergelijking moet verder zaken betreffen die in dezelfde behoeften voorzien, en mag geen verwarring in de hand werken of de goede naam schaden van een concurrent.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Maartje van Rhee.

Verwijderingsplicht curator bij opslag van tot de boedel behorende zaken

Indien tot de faillissementsboedel behorende zaken zijn opgeslagen in een gebouw of op een terrein dat de wederpartij van de failliet (niet in eigendom maar) in gebruik heeft, heeft de wederpartij na ontbinding van de overeenkomst in beginsel evenzeer als de eigenaar het recht om van de curator verwijdering van die zaken te verlangen.

Eiseres tot cassatie exploiteert een opslaglocatie voor afvalstoffen op een terrein van de provincie Limburg, dat eiseres om niet in gebruik heeft. Aldel is een gefailleerde aluminiumsmelterij, die vóór faillissement afvalstoffen had laten opslaan door eiseres. Na faillissement hebben de curatoren aan eiseres laten weten dat zij de overeenkomsten op basis waarvan de afvalstoffen waren opgeslagen, met toepassing van art. 37 Fw niet langer gestand zouden doen. Eiseres heeft hierop de overeenkomsten gedeeltelijk ontbonden.

In dit kort geding vordert eiseres dat de curatoren worden veroordeeld om de afvalstoffen, die een negatieve waarde vertegenwoordigen, van haar terrein te verwijderen. Ter onderbouwing stelt zij dat de curatoren inbreuk maken op haar exclusieve gebruiksrecht, en daarmee in hun hoedanigheid onrechtmatig handelen, door de afvalstoffen niet te verwijderen. De curatoren verweren zich met de stelling dat de vordering van eiseres geen boedelvordering, maar een concurrente vordering is, die ter verificatie kan worden ingediend in het faillissement.

Na een toewijzend vonnis van de voorzieningenrechter wees het hof de vordering van eiseres af. Het hof baseerde zich daarbij op het arrest Koot Beheer/Tideman uit 2013 (HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY6108, NJ 2013/291, CB 2013-78), een principieel arrest waarin de Hoge Raad een nieuwe definitie van het begrip "boedelschuld" introduceerde. Aan het slot van dat arrest overwoog de Hoge Raad:

"Zoals volgt uit HR 9 juni 2006, LJN AV9234, NJ 2007/21 (rov. 3.5.2), kan de gewezen verhuurder uit hoofde van zijn recht op het gehuurde verlangen dat de curator de tot de boedel behorende zaken uit het gehuurde verwijdert. Deze verplichting rust op de curator in zijn hoedanigheid en is derhalve een boedelschuld."

Het hof legde deze overweging, mede onder verwijzing naar het daarin genoemde arrest uit 2006, eng uit: naar 's hofs oordeel volgt daaruit dat slechts de (gewezen) verhuurder die eigenaar is van het gehuurde, kan verlangen dat de curator de tot de boedel behorende zaken uit het gehuurde verwijdert. Nu eiseres geen verhuurder was en ook geen eigenaar van het terrein, kon zij volgens het hof geen verwijdering van de tot de boedel behorende afvalstoffen van de curatoren verlangen.

In cassatie houdt dit oordeel geen stand. Na een korte samenvatting van de kernoverwegingen uit Koot Beheer/Tideman (r.o. 3.4.1-3.4.2) overweegt de Hoge Raad:

"Indien de wederpartij van de failliet, zoals in het onderhavige geval, geen eigenaar is van het gebouw waarin of van het terrein waarop zich na ontbinding van de overeenkomst nog tot de boedel behorende zaken bevinden, maar zij daarvan wel een exclusief gebruiksrecht heeft, ontleent zij aan dat gebruiksrecht in beginsel evenzeer het recht om van de curator verwijdering van die zaken te verlangen. Een exclusief gebruiksrecht omvat immers doorgaans mede de bevoegdheid zich te verzetten tegen een storing in het genot van de zaak waarop het gebruiksrecht betrekking heeft (zie Parl. Gesch. Boek 5, p. 65; vgl. HR 24 januari 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0480, NJ 1992/280).

De curator is dan ook gehouden de desbetreffende zaken te verwijderen, tenzij hij stelt en bij tegenspraak bewijst dat de wederpartij daarop uit hoofde van haar rechtsverhouding met de eigenaar van het gebouw of terrein geen aanspraak kan maken."

Oók de gebruiksgerechtigde niet-eigenaar van een perceel waarop zich tot de boedel behorende zaken bevinden, kan dus in beginsel verwijdering van die zaken verlangen van de curator. De Hoge Raad zoekt hiermee - in navolging van A-G Rank-Berenschot in haar conclusie (sub 2.10) - aansluiting bij het arrest Van Aken/Heideman uit 1992 (genoemd in bovenstaand citaat), waarin werd geoordeeld dat de huurder van een perceel op grond van het burenrecht zijn buurman kan aanspreken tot verwijdering van een te dicht bij de erfgrens staande boom, mits de eigenaar van het gehuurde erf daartegen geen bezwaar heeft.

Vanuit een breder civielrechtelijk perspectief is interessant dat de Hoge Raad in het onderhavige arrest bevestigt dat de inbreuk op het eigendomsrecht van een derde (in casu de provincie Limburg) tevens onrechtmatig kan zijn jegens een contractueel belanghebbende aan wie de eigenaar zijn exclusieve bevoegdheden heeft afgestaan (in casu eiseres als gebruiksgerechtigde); zie nader de conclusie van A-G Rank-Berenschot (sub 2.10), die ook ingaat op de uit art. 6:162 BW voortvloeiende verwijderingsplicht in inbreuksituaties (sub 2.8), waarvan de in deze zaak aangenomen verwijderingsplicht van de curatoren een sequeel is.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Toine van Spanje.